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12.02.2018

Wer trägt die Darlegungslast bei einer bestrittenen Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung?

Bundesgerichtshof VIII ZR 189/17, Urteil vom 7. Februar 2018: Der abrechnende Vermieter!


Im zur Entscheidung anstehenden Einzelfall forderte der Vermieter einer 94 m² großen Wohnung, die in einem Mehrfamilienhaus lag, für zwei Jahre Beträge von mehr als 5000 € nach Heizkostenabrechnungen. Eine Umlagevereinbarung der Betriebs-und Heizkosten war getroffen worden. Der Mieter zahlte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten insgesamt in Höhe von monatlich 200 €. Die Jahresabrechnungen enthielten für die betroffene Mietwohnung Verbrauchswerte, die mehr als 40 % der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachten, obwohl die Wohnung nur mit ca. 12 % an den gesamten Wohnflächen teilnahm. Der Mieter beanstandete diese hohen Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestritt, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Er forderte vom Vermieter auch die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen. Dem kann der Vermieter nicht nach.

In den Vorinstanzen konnte sich der Vermieter mit seinen Zahlungsansprüchen erfolgreich durchsetzen.

Der Bundesgerichtshof hat demgegenüber das Berufungsurteil aufgehoben und als (derzeit) unbegründet abgewiesen.

Für die Praxis erheblich hat der BGH zu den Darlegung-und Beweislasten geklärt, dass der Vermieter für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter insgesamt vorzutragen und sodann zu beweisen hat. Anders als das Berufungsgericht hat der BGH erkannt, dass einem Mieter als Zahlungspflichtigen nicht die Vortragslast auferlegt werden könne, »objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte« für die Unrichtigkeit der ihm in Rechnung gestellten Verbrauchswerte
aufzuerlegen. Dies müsse der Vermieter aus seiner Sachkenntnis und den allgemeinen prozessualen Vortragslasten schon tun.

Erhebt der Mieter zudem den Einwand, dass ihm die Ablesebelege für die Verbrauchserfassungen der anderen Wohnungen vorgelegt werden, hat er ein schützenswertes Recht, dem der Vermieter nachkommen müsse ohne sich darauf berufen zu können, dass schützenswerte Rechte der Nachbarn die Vorlage ausschließen.

Der BGH hat daran erinnert, dass der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB mit seiner Abrechnung eine aus sich heraus verständliche und geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten getätigten Einnahmen und Ausgaben vorzulegen hat. Dies gilt grundsätzlich, der Mieter müsse aus der Abrechnung heraus prüfen, mehr allerdings nicht.

Auch wenn § 556 BGB nicht direkt für Gewerberaummietverhältnisse gilt, ist unbestritten, dass Betriebskosten-Umlagevereinbarungen auch im Gewerberaummietverhältnis getroffen werden können und somit die Entscheidung des 8. Zivilsenats, der für das Wohnraummietrecht entschieden hat, auch auf das Gewerberaummietrecht Anwendung finden wird.



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KANZLEI FÜR IMMOBILIENRECHT 
Michael Aßmann in Hamburg